מס רכישה – המדריך המלא

ביטוי מפורסם של בנג'מין פרנקלין אומר שיש שני דברים בעולם שניתן לומר עליהם שהם וודאיים: מוות, ומס. לא משנה מה יקרה, אנחנו ככל הנראה נמשיך לשלם מס למדינה, על ההכנסה שלנו, על ההשקעות שלנו, ואפילו על הרכישות שלנו. כך גם קורה עם מס רכישה שמוטל על רכישת דירה, שמחייב את הקונים לשלם מס אפילו בגין כך שהם מוציאים כסף ולא מכניסים.

למרות זאת, ייתכן שכל מה שנוגע למס רכישה, גם בנג'מין פרנקלין הגדול טעה: במדינת ישראל בהחלט ניתן לקבל פטור במקרים מסוימים מתשלום מס רכישה. אז מי משלם, כמה משלמים, ואיך אפשר לקבל את הפטור?

מה זה בכלל מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמשולם בעת רכישה של דירה בישראל, והוא מחושב באופן יחסי מתוך סכום הרכישה כולו כך שרכישה של דירות יקרות יותר מחייבת בתשלום מס גבוה יותר.

בנוסף לכך מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס, כאשר בעלי נכסים רבים יותר משלמים מס גבוה יותר, בעוד בעלי נכסים מועטים יותר משלמים פחות מס. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה בהתאם להנחיות הממשלה ומשרד האוצר.

פטור ממס רכישה בגין דירה ראשונה

לפי מדרגות מס הרכישה של 2026, מי שקונה דירה יחידה פטור ממס רכישה עד 1,978,745 ש"ח. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028. זוהי מדרגת המס הראשונה.

לפי מדרגת המס השנייה, רכישת דירה ראשונה מעל לסכום זה ועד לסכום של 2,069,205 מחייבת בתשלום מס בשיעור של 3.5 אחוז עבור ההפרש בין סכום הפטור למחיר הדירה.

מדרגת המס השלישית קובעת באופן זהה כי עבור רכישת דירה במחיר גבוה יותר מסכום זה, ישולם מס בגובה של 5 אחוז בגין ההפרש בין סכום המדרגה השנייה (2,069,205) ועד למחיר הדירה, ולתקרת מחיר של 5,338,290 ש"ח. מדרגת המס הרביעית לפי עיקרון זה עומדת על סכום של 17,307,170 ש"ח ותשלום מס של 8 אחוז, ומעל לסכום זה ניצבת מדרגת המס החמישית והאחרונה שמחייבת בתשלום מס של 10 אחוז.

דוגמה לכך:

קייט והארי רוכשים את דירתם הראשונה בתל אביב במחיר של 2,200,000 ש"ח.

• לפי מדרגות מס הרכישה של 2026, מי שקונה דירה יחידה פטור ממס רכישה עד 1,978,745 ש"ח. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028.
• על חלק השווי מעל לסכום זה ועד ל2,069,205 (מדרגת המס השנייה) ישולם מס בשיעור של 3.5 אחוז, כלומר 11,364 ש"ח (3.5 אחוז מתוך סכום ההפרש שעומד על 324,700 ש"ח).
• על חלק השווי שמעל לסכום זה ועד למחיר הדירה (כלומר 130,795 ש"ח) ישולם מס בשיעור של 5 אחוז, כלומר 6,540 ש"ח.
• בסך הכל, מס הרכישה שישולם עבור הדירה עומד על 17,904 ש"ח.

פטור ממס למשפרי דיור

במקרים רבים ישנה סיטואציה בה לבני זוג ישנה דירה אותה הם מתכננים למכור, אך בזמן שהם מחזיקים בה הם קונים דירה חדשה נוספת במטרה לשפר את הדיור, כך שבזמן הרכישה למעשה ישנה דירה נוספת ברשותם.

במקרים אלו ניתן לכך מענה בחוק בצורה של פטור ממס רכישה בתנאי שהדירה הראשונה תימכר בתוך תקופה שלא תעלה על 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה, או בתוך שנה במקרה ומדובר בדירה חדשה שנמסרה מקבלן.

גובה מס רכישה לבעלי דירה שנייה ומעלה

במקרה בו מדובר ברוכש שברשותו דירה נוספת, יחולקו מדרגות המס כלהלן:

• על חלק השווי של עד 1,292,280 ש"ח, ישולם מס בגובה 5 אחוז.
• על חלק השווי שעולה על 1,292,280 ש"ח, ישולם מס בגובה 6 אחוז.
• על חלק השווי שעולה על 3,876,835 ש"ח, ישולם מס בגובה 7 אחוז.
• על חלק השווי שעולה על 5,338,290 ש"ח, ישולם מס בגובה 8 אחוז.
• על חלק השווי שעולה על 17,794,305, ישולם מס בגובה 10 אחוז.

בשונה משנים קודמות, מדרגות המס בגין רכישת דירה שנייה והלאה שונו במהלך השנה בעקבות מגפת הקורונה, בעוד בתחילת שנת 2020 נקבע כי מס הרכישה בגין דירה שנייה יהיה בגובה 8 אחוז ומעלה, המצוקה הכלכלית הובילה להפחתת שיעור המס המינימאלי ל5 אחוז כאמור.

הקלות במס רכישה

ישנם מספר אוכלוסיות שזכאיות לקבלת הנחה בתשלום מס רכישה. לפי מדרגות מס הרכישה של 2026, מי שקונה דירה יחידה פטור ממס רכישה עד 1,978,745 ש"ח. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028. גם ברכישת דירה נוספת או ברכישת דירה ששוויה מעל ל2,500,000 ש"ח, זכאי הנכה לקבלת הנחה בתשלום של מס רכישה, כך שישלם מס בגובה 0.5 אחוז בלבד גם כן עבור הדירה. לפי מדרגות מס הרכישה של 2026, מי שקונה דירה יחידה פטור ממס רכישה עד 1,978,745 ש"ח. המדרגות מוקפאות עד ינואר 2028.

יש לשים לב כי לפי האמור בחוק ניתן לממש את ההטבה בגין מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים, כך שיש לנצל אותה בחוכמה.

מלבד לנכים, ישנם זכאים נוספים להקלות במס רכישה כגון עולים חדשים (עד 7 שנים לאחר הכניסה לארץ), מי שמעביר נכס במהלך הליך גירושין, ונפגעי פעולות איבה או משפחות לחיילים שנספו במערכה. גובה ואופן קבלת ההטבה מעט שונה בין הזכאים השונים ומתעדכן אחת לכמה זמן, ולכן מומלץ לבדוק באופן ספציפי בנוגע להטבה כאשר זו רלוונטית באופן ממשי עבורכם ובסמוך לקניית הדירה.

הקומבינה הישראלית: הענקת דירה במתנה

על פי החוק, מי שמקבל דירת מגורים במתנה מקרוב משפחה, ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל. לעניין זה, קרוב משפחה הינו בן זוג, הורה, צאצא, בן זוג של הצאצא, אח או אחות. מדובר בפרקטיקה ישראלית מקובלת, שנועדה להימנע מתשלום מס שבח באמצעות העברת הדירה על שמו של קרוב ללא נכסים נוספים. לכן נקבע בחוק כי למשך תקופה של 4 שנים מקבל המתנה לא יכול למכור את הדירה ולהנות במהלך המכירה מפטור מתשלום מס שבח, שניתן באופן רגיל למוכרי דירה יחידה.